マンション投資のご提案

「細則」はあらかじめ用意された書式に基づき契約当事者が個々の事情を踏まえ作成できるようになっています。
今のところ「イエンゴ施工請負契約書」の頒布は、当会に直接申し込まれた人に限られていますが、近い将来、施工請負契約の一つの定型として広く普及させることを目指しています。 現在一般的に行われている施工請負契約と私たちが目標とする望ましい契約を比較した家づくりのフローを参考にしながら、私たちの契約サポート事業の概要について説明します(図3)。
表の下段、「従来の施工請負契約」と表記されているフローは、現在とくに中小施工業者の間で一般的に行われている施工請負契約の流れです。 上段のフローは私たちが推進を目指している望ましい施工請負契約と契約サポート事業の流れを整理したものです。
契約前に家づくりの条件をすべてクリアにする現在一般的に行われている請負契約で、もっとも問題になっているのは設計、仕様を詰めない時点で施工請負契約が結ぼれていることです。 原因としては、契約を急ぐ施工業者の事情がありますが、一日も早く契約を決めすぐにでも家を建てたいと焦る施主側の思惑も働いていることは否めません。
本来、施工請負契約は実施設計図が決まり、これに付帯する詳細仕様および施工費用の確定が前提になります。 つまり、買うものの内容と費用が決まらなければ、それを買うという約束はできないという、ごく当たり前のことです。
簡単な平面図と立面図、概要仕様だけでは正確な施工費はもちろん、家の完成すら予想できません。 したがって、工事が進むにしたがい施主と施工業者聞の思惑違いは大きくなり、予算の修正、あるいは工事の変更といった事態を招くことになります。
契約後に詳細を詰める場合も同じで、施工費の見込み違いで起こるトラブルは後を絶ちません。 しかし、いったん契約を結んでしまうと、よほどの理由がない限り契約を解消することは難しく、仮に解約できたとしても、違約金や仕掛かり金の清算など経済的な損失ばかりでなく、工事を引き継ぐ業者探しなど、厄介なことが待ち受けています。

その上、素人の悲しさ、契約後は施主の立場が弱くなり、どうしても業者ベースになってしまいます。 工事に注文をつければ施工費は追加され、それが怖くて注文も出せない、といった状況が生まれてきます。
これでは納得のいく家づくりなど望むべくもありません。 てつこのような轍を踏まないためには、契約を交わす前に家づくりのすべての条件を確定することです。
具体的には、実施設計図面と最終的な仕様の決定、施工費用、工程と施工方法の確認、その他の契約約款の確認など、当事者間ですべてクリアにしてから契約書に署名捺印することです。 施工業者が設計、仕様の詳細を詰めきらないうちに契約を急ぐ理由は、顧客を他社に奪われたくないという理由のほかに、設計、仕様を顧客の納得いくまで詰めようとすれば、かなりの時間と費用が必要であり、その負担に耐えられないという理由もあります。
その上、詰めの作業の途中で顧客に逃げられた苦い経験があればなおさらで、とにかく契約を決めて安心したいという心理になるのもうなずけます。 施工会社の中には地盤調査や、設計を無料サービスと称し、顧客の関心を集めているところもありますが、良心的に施主が納得する家守つくりを心がける施工業者であれば、こんないいかげんな約束はできないはずです。
しょせん、無料サービスは質が悪くおざなりであり、また、ただゆえに責任もあいまいになります。 とくに、家づくりの要となる設計は、検討を加えれば加えるほど質の高いものとなります。
家つくりの成功もここにかかっているのです。 誠実に考えれば設計の無料サービスなどありえない話です。
契約は当事者のいずれかに負担がかかるようだと、後日、問題の種を残すことになります。 設計施工を一括契約している場合、往々にして、設計料を記載してない場合がありますが、これは単に見かけの契約であり、どこかでその費用を捻出していると考える方が自然です。
ただ働きで設計をする建築家などどこにもいないからです。 こうした契約は不透明、不明瞭になるばかりです。
契約は透明でかつ明瞭であることが一番です。 そのためには施工業者にとっても施主にとっても、無理なく納得のいく契約であることが必要です。
その点では、現在一般的に行われている設計・施工を包含した一括契約の方法には、家づくりの点からも契約行為の点からも多くの疑問があります。 私たちは、施工請負契約における設計と施工の分離契約を提唱していますが、この方法であれば、家づくりに対する責任が明確になるばかりでなく、施主、施工業者双方にとってメリットがあります。

施主は家づくりの方針や、設計の検討に時間をかけ、確信を持って契約に臨めます。 また、施工業者は、設計企画に対する正当な対価を得られるばかりでなく、この期間を利用して施主との聞に技術面、心理面での信頼関係を築くことができます。
設計・施工の分離契約により、見かけの設計費用は若干増えるかもしれませんが、設計に対する責任が明確になり、契約当事者の意思疎通が計られるため、家づくりは円滑になると考えます。 本来、設計は施工の上位に位置付けられるものでしたが、ハウスメーカーの多くは事業の効率化という名の下に、設計、施工の一括受注をし、主要な利益を施工に求めるといった形が定着しています。
そのため施工請負契約でも設計の位置付けはきわめてあいまいです。 家づくりの肝心要である設計に対する認識を高める上からも、施工請負契約における設計と施工の分離契約、分離発注はこれからの課題ではないでしょうか。
専門家による契約サポート設計委託契約から施工請負契約にいたる条件整備の過程では、設計、仕様、見積もりチェック、施工監理、アフターケアなど専門的な知識と経験が要求されます。 施主側の考えや希望を施工業者側にきちんと伝えるためにはどうしても専門的な知識をもった人の応援が必要です。
もし、建築士など周囲に信頼できる専門家がいる場合には、その人に応援を頼んで打ち合わせの席に参「加してもらうとよいでしょう。 後々のことを考えると、お金に換算できないほどの利益をもたらしてくれるはずです。
私たちが行っている契約サポート活動は、周囲に信頼できる専門家がいない人たちを対象とした事業で、契約条件を詰めていく過程でお互いが誤解のないような設計、仕様の内容を確認するだけでなく、施工検査や竣工後の情報管理の問題、さらに総合的な施工保証保険までを含めた形で具体的に契約に反映させ、第三者的な立場から契約サポートを行っていくことを目指しています。 こうした施工契約のあり方はこれまでになく、施主、施工業者とも戸惑うところもあると思います。

しかし、現在のようにずさんな契約が横行し、かつ契約にともなうトラブルが多発している状況では、業者主導の施工請負契約が限界にきていることも事実です。 さらに、住宅の施工請負契約は法律文書だけの範囲で解決できる問題ではなく、建築にかかわる専門的な技術経験をともなう点、家づくりの専門技術者によるサポートが必要になってきます。
これまでその受け皿となる機闘がなかったことも反省すべき点です。

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